为加快推动全县农房登记发证工作，根据自然资源部（自然资发〔2020〕84号）及陕自然资办发（〔2019〕42号）文件的要求，结合白水实际，我局起草了《白水县开展农村宅基地房地一体确权登记和集体建设用地登记发证工作实施方案（征求意见稿）》，现公开征求意见，欢迎社会各界人士通过以下途径提出宝贵意见，以便我们进一步修改，意见征集起止时间：2025年5月27日至6月5日，逾期未反馈视为无意见。

电子邮箱：bsbdc868@163.com

地址：白水县雷公路自然资源局一楼105室

联系电话：0913-6183619

附件：白水县开展农村宅基地房地一体确权登记和集体建设用地登记发证工作实施方案（征求意见稿）

白水县自然资源局

2025年5月27日

白水县开展农村宅基地房地一体确权登记和集体建设用地登记发证工作实施方案（征求意见稿）

为进一步推进我县农村宅基地房地一体和集体建设用地确权登记发证工作，切实保护农村集体经济组织和农民的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、省国土资源厅《关于加快推进“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（陕国土资登发〔2018〕14号）及陕西省自然资源厅办公室《关于进一步加快“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（陕自然资办发〔2019〕42号）等法律、法规及有关文件精神，结合我县实际，特制定本方案。

一、目标任务

按照“尊重历史、结合实际、权属合法、先易后难、应登尽登”的原则，对全县符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地及房屋进行统一确权登记，并颁发“房地一体”不动产权证书，实现“应登尽登、应颁尽颁”，依法维护好广大群众的不动产合法权益，切实促进农村社会秩序和谐稳定，深化农村产权制度改革，推动城乡统筹发展。

二、登记范围

以使用现状为基础，以权属无争议为前提，对全县集体土地范围内依法取得宅基地使用权、集体建设用地使用权，并建造了永久性存续、结构完整的房屋进行农村房地一体确权登记颁证（以下统称“农村房地一体登记”）。申请确权登记的房屋是指地上永久性存续、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、农具房、棚房、彩钢、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。依法已列入征收范围或拆除复垦的农村宅基地及房屋，不列入本次登记范围。

三、工作原则

（一）依法确权，规范登记。严格按照现行不动产确权登记法律法规的有关规定，坚持“权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅”。对农村违法违规建房，特别是乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法在农村购买宅基地、小产权房等一律不予确权登记，严禁通过不动产登记将农村违法用地合法化。

（二）尊重历史，面对现实。宅基地房地一体确权登记既要根据当时的历史条件和政策，又要充分考虑当前使用的实际情况,之前依法颁发的宅基地使用证继续有效，可以直接申请办理“房地一体”不动产登记。

（三）先易后难，分类推进。优先选择村组干部班子过硬、群众素质高、登记基础比较好的村组进行试点发证，不断探索改进工作方法，完善工作思路,稳扎稳打,开好头、探好路、先易后难，有序扩大工作范围，全面稳步推进登记工作。

（四）精简材料，便民高效。按照《不动产登记操作规范》及“便民利民”要求，进一步简化申请材料和登记环节，登记工作采取“村集体集中申报、登记机构批量受理集中发证”，积极实现“集中办理”，减少群众负担，有条件的镇（办）可设立便民服务窗口，进一步方便群众办理登记。

四、职责分工

1.县自然资源局负责全县农村房地一体确权登记发证工作，制定农村房地一体调查确权登记的有关规范；编制工作方案；负责任务分解、业务培训和指导工作；负责成果复查、登记发证和档案整理、装订、入库；各自然资源所做好与村组和各镇（办）资料报送及对接协调工作，并做好资料的查验工作。

2.县农业农村局负责全县农村宅基地改革和管理工作，负责宅基地的分配、使用、流转、权属界址争议的调处，建立健全违法用地查处相关制度建设。指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房的再利用。

3.县财政局负责农村房地一体确权登记发证经费预算和保障，加强资金使用监管。

4.县公安局负责拟定农村宅基地分户方案；负责出具死亡证明和户口注销证明等工作；处理农村房地一体确权登记发证工作中，发生的违反治安管理办法行为。

5.各镇（办）负责各村上报资料的审定、集中办理等工作，负责办理程序规范、合法，积极处理登记过程中出现的违法违规行为，确保登记发证工作积极稳妥、规范有序推进。

6.村民小组及村委会负责完成资料收集、审核、签字盖章等手续；提供各户宅基地及农房使用建设情况，配合农业农村局及司法部门做好权属、界址纠纷调处等工作；配合作业单位对测绘调查结果在本集体组织内进行公示、公告。

7.对于有安全隐患的房屋，经村民小组调查、村委会评估需进行房屋质量安全认定的，由村委会将房屋信息上报镇（办），镇（办）汇总报县住建局，县住建局负责指导镇（办）开展房屋质量安全认定工作。

五、时间安排

该项工作采取先易后难，分阶段推进的原则稳步实施。

1.准备阶段（2025年1-2月）组织召开工作部署会，成立领导小组，制定工作方案，夯实工作职责，落实财政经费，开展政策宣传与业务培训工作。

2.公告阶段（2025年3月1日--4月30日）完成已调查登记资料的公示、公告工作。

3、发证第一阶段（2025年5月1日至2025年6月30日），对权属合法、资料完整、四至清楚的宅基地、集体建设用地及地上合法建造的房屋开展首轮集中试点登记发证工作。

4.发证第二阶段（2025年7月1日至2025年12月31日）妥善化解复杂的历史遗留问题，对首轮集中试点发证工作中存在的问题，由各镇（办）和各村委会具体负责，逐户复审研判，对符合发证条件的，逐户出具《白水县农村宅基地使用权及房屋所有权权属确认申请审核表》，确定权利人主体，宅基地审批时间、房屋建设时间并在村委会公告30日，对于公告无异议或异议不成立的资料，及时报送各自然资源所，自然资源所对复审后的申请资料进行再次查验，符合条件的签字盖章后，报送县自然资源局不动产登记中心，登记中心按照不动产登记相关规定进行变更、更正、注销等登记。

5.发证常态化阶段（2026年1月1日至长期），我县农村宅基地房地一体确权登记和集体建设用地确权登记发证工作进入常态化。

六、登记程序

（一）初审

农村集体经济组织、村民委员会、村民小组将前期权调成果材料公示后无异议，且符合登记条件的户主名单提交到本辖区自然资源所。

（二）查验

自然资源所对提交的名单进行核验，并将符合本方案规定登记条件的名单报各镇（办）审定。

（三）审定

镇（办）对提交的材料进行最终审定，并签署意见后转白水县自然资源局不动产登记中心。

（四）登记颁证

县自然资源局不动产登记中心对提交的资料进行完整性、合规性审查，重点核实土地权属来源、界址范围及权利主体信息，符合相关规定的予以登记颁证。

七、不符合登记的情形

1.存在尚未解决的权属争议。

2.违法占地、违法建筑行为尚未处理或正在处理的。

3.不能提供合法有效的权属来源证明、身份证明、其他申请材料的，或申请登记的证明文件、调查资料与实地查看情况不一致的。

4.已异地安置（含移民搬迁）或批准新建，应当拆除或承诺拆除的原宅基地及农房，以及原住房纳入土地置换项目规划未复垦的。

5.宅基地及农房产权已被依法征收、没收或收回，原权利人提出土地权利初始、变更登记申请的。

6.城镇居民非法在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权及房屋所有权登记的。

7.因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利登记的。

8.农村村民非法买卖或转让宅基地的。

9.房屋存在严重安全隐患的。

10.已列入新农村社区建设、城中村改造、土地复垦范围内的。

11.属于违章建筑或临时性建筑的房屋。

12.一户多宅的，只能选择其中一处合法的宅基地确权登记，达不到分户条件的其余宅基地不予登记。

13.不符合村组规划的。

14.属于国家已征用土地或实施规划须拆除范围内的房屋。

15.非本集体经济组织成员购买、互换、赠予、自建住宅的。

16.宅基地及其房屋已经易地新建，应退未退、应拆未拆的。

17.房屋已坍塌二年以上或自行灭失并未恢复使用的宅基地。

18.农村村民出卖、出租或赠与住宅后再建的。

19.公路拓宽改造被拆迁户继续占用原临路宅基地应腾退的。

20.易地建房的，危房改造户原宅基地应腾退未腾退的。

21.乱占耕地建房，认定违法的。

22.法律、法规规定其他不予登记的情形。

八、妥善处理农村宅基地登记相关问题的政策办法

（一）严格规范确认宅基地使用权主体

宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。宅基地使用权主体的认定：

1.宅基地使用权及房屋所有权申请确权登记的主体原则上以户为单位登记。家庭成员作为不动产共有人（以公安部门户籍登记材料为准），应记载在不动产登记簿中，不动产权证书应备注“共有人姓名及关系”。

2.村民进城购房后，其户籍关系未迁移，仍属本集体经济组织成员身份的，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

3.1999年5月6日前，原本集体经济组织成员，后转为非农业户口居民（含华侨），原在本集体经济组织合法取得的宅基地及房屋，且房屋产权没有变化，占地面积至今未扩大，经本集体经济组织出具证明并公告无异议后，可依法确权登记。在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注明“该权利人为非本集体经济组织成员”。

4.原本集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等情形发生正常户籍关系迁移成为非本集体经济组织成员，原合法取得宅基地并已建房的，可由集体经济组织出具证明后予以确权登记，在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注明“该权利人为非本集体经济组织成员”。

5.已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占有宅基地的，经本集体经济组织同意，可以按规定确权登记，在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注明“该权利人为原本集体经济组织成员住宅的合法继承人”。

6.农村女性或男性一方，因婚姻关系离开原集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。因婚姻关系在其他集体经济组织生产生活的，但户籍仍在本集体经济组织的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地建房，在双方集体经济组织出具证明后按规定申请确权登记。离婚、丧偶后继续在本集体经济组织生产生活的，与其他集体经济组织成员享有同等的宅基地使用权，对其取得的宅基地及房屋应当依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地及房屋应当依法确权登记。

（二）宅基地上房屋的认定标准

1.有规划或建设相关材料的，提交相关材料。

2.无规划或建设相关材料的，经村委会、镇（办）确认后予以登记。

（三）确定宅基地使用面积规范

1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地村社出具的证明，在该条例实施后至今未扩大用地面积的，无论是否超过其后当地规定的面积标准，均按现有实际使用面积进行确权登记。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房的，由村委会出具至今未扩建、翻建且未分户的证明后，按实际面积进行确权登记。

3.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，符合规划但超过规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。超占面积可在不动产登记簿和不动产权证书的其他状况栏注明“本不动产批准使用宅基地面积XX㎡,另有集体建设用地面积XX㎡,超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照县政府规定的面积标准重新进行确权登记”。

4.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，原为本村集体经济组织成员，后转为非农业户口居民（含华侨），其合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地村社证明，在该条例实施后至今未扩大用地面积的，可按实际使用面积进行确权登记。

5.1982年《村镇建房用地管理条例》实施后至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，原为本村集体经济组织成员，后转为非农业户口居民（含华侨），其合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积进行确权登记，在不动产登记簿和不动产权证书的其他状况栏注明超过批准的面积。

6.历史上因合法转让、赠与取得的房屋而占用宅基地的，宅基地面积超过当地规定的面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的规定进行确权登记。

（四）依法依规处理“一户多宅”

符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本村集体经济组织或村民委员会同意，按程序并公告，无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

1.关于“户”的认定问题

“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础（户的认定以公安部门的户籍登记资料为准，同时满足集体经济组织成员身份，时间截至2019年12月31日前，具体以户籍登记档案结合权属来源认定），同时应当符合申请宅基地建房的条件。户籍登记信息无法认定的，可参考农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户等情况，结合村民自治方式予以认定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，合法取得“一户多宅”的，只可选择一处予以登记。

（1）第二轮土地承包时，已经与集体经济组织签订了土地经营合同单独承包土地的；已婚且已分家单独居住生活的。

（2）未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的。

（3）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

（4）双方户籍均在本集体经济组织，离异后无房一方再婚且配偶无房的，再婚后可为一户。

2.不认定为“一户多宅”的情形

（1）已合法取得一处农村房屋，又通过依法继承、受遗赠房屋取得宅基地使用权的。

（2）已合法取得一处农村房屋，又通过生效法律文书取得宅基地使用权的。

（3）虽拥有两处或多处农村房屋，但除一处宅基地上的房屋外，愿意将其他宅基地退还村集体，且与本农村集体经济组织或村委会签订了退还宅基地协议并已执行到位的。

（五）集体建设用地权属资料及使用权的认定标准

1.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（村）公益事业和公共设施，依据当时的土地批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

2.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（村）公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

3.对于缺少权属来源材料的集体建设用地，应当由所在村组、查明土地历史使用情况和现状，经村委会认定属于合法使用的，经村委会公告30天无异议或者异议不成立的，经镇办审核，报县人民政府批准后予以确权登记。

（六）其他问题的处理标准

1.原土地权利人或批准使用人死亡

宅基地以“户”分配和使用，原土地权利人或批准使用人死亡的，可以由现在的户主申请登记（不发生继承）。若该“户”中没有其他成员，宅基地上的房屋可以由继承人继承，并在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

2.合法保护农村妇女宅基地权益

农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时根据原不动产所在地的农村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原宅基地使用权。

3.纳入文物保护范围内的古村落或农村建（构）筑物登记。对纳入文物保护范围内的古村落或农村建（构）筑物，本着管理不改变产权归属原则，依法予以确权登记，同时在不动产登记簿及证书附记栏注记“该不动产属于受国家保护的不可移动文物”。

4.公路用地建筑控制区、铁路线路安全保护区、架空电力线路保护区、河道管理范围线、生态保护红线、农村土地承包经营权范围线、永久基本农田范围线、未经批准占用耕地建房、拆旧复垦等禁止范围线内未经批准擅自占用土地修建住宅的，原则上不予确权登记，但取得相关部门同意办理的批复文件的除外。

5.以建筑物垂直投影划定宗地，宗地面积大于批准面积的，在宗地图上以实际的垂直投影构建宗地层面，在确定确权登记面积和范围后，在宗地图上标示超占位置，超占位置按照屋檐、阳台、建筑主体的顺位，在宗地图左下角标记“登记面积…平方米，屋檐超占一平方米，阳台超占一平方米，主体超占一平方米”等字样。超占面积在3％以内的，宗地图上以文字标记说明，无需标示具体位置。

6.有以下情形之一的，适用三级确认办法办理确权登记。

（1)宅基地和房屋缺少权属来源资料或权属审批资料与现状不符等情形。

（2）权利人建房时符合宅基地申请条件，但现户籍不在本村组的情形。

（3）本集体组织成员通过购买、受赠、互换取得宅基地和房屋的情形。

（4）需要镇办书面审核的其他情形。

九、工作保障

（一）加强组织领导。县政府成立工作领导小组，组长由县政府分管自然资源工作、农业农村（乡村振兴）工作的领导担任，成员由县自然资源局、农业农村局、公安局、财政局、各镇（办）、村主要负责人组成，负责全县农村房地一体发证工作的统筹安排和重大问题的研究处理，领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局不动产登记中心，负责日常工作推进、集中制证等工作。各镇（办）成立以镇政府（街道办事处）主要领导任组长的工作领导小组，组织各村采取批量受理、集中办理工作机制，确保农村不动产确权登记发证工作积极稳妥、规范有序推进，并及时通知群众领证和相关活动的组织。在工作开展过程中要按照不同时期，区分不同情形，采取不同方法，妥善处理历史遗留问题，对符合登记条件的，予以确权登记。

（二）加大宣传力度。农村宅基地房地一体和集体建设用地确权登记颁证工作是党中央、国务院部署的重大惠民利民工程，是深化农村产权制度的重要基础，也是助力乡村振兴、促进农村和谐稳定的关键之举。各镇（办）要加强宅基地登记规范化建设宣传，普及相关政策，充分调动群众的积极性，积极推动我县农村宅基地房地一体和集体建设用地确权登记颁证工作，对群众提出的疑问，要依法依规实事求是地做好政策解释，对存在问题或错误的，要给群众讲清楚，并及时启动纠错程序。

（三）强化监督管理。农村宅基地房地一体和集体建设用地确权登记颁证工作政策性强，工作量大，技术要求高。各单位、各镇（办）和各村工作人员务必坚持政策导向，各司其职，各负其责，协调联动，密切协作，确保各环节工作的真实性，准确性，不得通过登记将违法用地合法化。对伪造相关材料，骗取办理登记的，由相关部门依法处理，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；对出具虚假证明材料的单位和个人，提请纪检监察机关追究相关人员责任。

（四）严格收费标准。按照《财政部、国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税〔2016〕79号）规定，单独申请宅基地使用权登记、申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记，只收取不动产权属证书工本费，每本10元。申请集体建设用地使用权及建（构）筑物所有权登记的，应当按照相关规定缴纳不动产登记费80元（包含第一本证书工本费）。以上费用各户或村集体组织在领取证书的时候一并缴纳。对于集中发证的，收费票据以村为单位汇总出票并附各户名单加盖收费单位公章，不再单独出票。

不符合本方案登记条件的，随后根据国家政策另行办理。本方案自印发之日起执行。

附件1

三级确认办法

为解决农村宅基地不动产确权登记工作中，由于历史原因造成的宅基地未经审批或审批手续不全或权源资料不能满足登记要求的问题，从尊重历史、认定现状、实事求是、应登尽登的角度出发，按照依法依规、便民利民、简化程序的登记原则，采用由宅基地权利人申请，小组核实、村委会初审（自然资源所查验）、镇（办）审定的三级确认的方式，确认权属来源及相关资料，该确认方法简称三级确认。

一、适用情形

1.因历史原因形成的宅基地和房屋缺少权属审批手续，或权属审批手续与现状不符等情形。

2.权利人建房时符合宅基地申请条件，但现户籍不在本村组的情形。

3.本集体组织成员通过购买、受赠、互换取得房屋和宅基地的情形。

4.需要镇办书面认可的其他情形。

二、认定内容

包括对权利人的身份、家庭人口状况、房屋建设年代、宅基地和房屋实际使用面积和应当登记的面积，以及是否符合分户申请宅基地建房条件等事项的认定。

三、适用范围

适用于《陕西省农村村民住宅建设合理用地保障实施细则》陕自然资发〔2020〕62号文件发布实施前（2020年11月13日），依法取得的宅基地及依法建设的建筑物。

四、确认流程

按照“权利人申请、村民小组查明情况并核实，村委会初审（自然资源所查验）、镇（办）审定”的程序进行“三级确认”。

1.权利人在申请登记时，填写《白水县农村宅基地及房屋确权登记申请审核表》（以下简称“确权登记申请审核表”，见附表1），权利人承诺对申请内容的真实性负责。

2.村民小组查明情况完成申报后，在符合农村村庄规划的前提下，由村民小组对申请内容及提交资料的真实性、合法性进行核实，并签署核实意见。

3.村委会对各小组核实上报的资料进行初审，对于符合登记规定的资料，在村委会进行公示、公告，公告时间为7天，公告期内无异议或异议不成立的，由村委会在确权登记申请审核表上签署初审意见，加盖村委会公章，报送各自然资源所，自然资源所对初审资料是否齐全有效进行查验。

4.镇（办）审定

（1）登记申请资料及审核表经村委会初审、自然资源所查验并签字盖章后，上报各镇（办），镇（办）对上报资料进行最终审定，并签署意见。

（2）经“三级确认”后的确权登记申请审核表及附件可作为宅基地使用权和房屋所有权的权属证明材料。登记部门对确权登记申请审核表进行形式审查，依据确权登记申请审核表上记载的内容完成登记发证工作，“三级确认”的责任主体对各自审核资料内容的真实性和准确性负责。