最高人民法院（2019）最高法行申84号

老家的房子倒了，城里户口的你还能要回宅基地吗？

一、裁判观点：城镇户口居民+房屋倒塌=宅基地使用权必然收回

最高人民法院（2019）最高法行申84号案的核心裁判观点可概括为：非农业户口居民原在农村的房屋因倒塌、拆除等原因灭失后，其基于该房屋享有的宅基地使用权将被农村集体经济组织依法收回，即使持有合法有效的土地使用权证书，也无法继续主张对该宅基地的使用权益。

这一观点的底层逻辑有三：其一，宅基地使用权的“成员专属性”——宅基地是农村集体经济组织分配给本成员的保障性用地，承载着农民的基本居住保障功能，其使用权专属于农村集体经济组织成员；其二，“房地一体”原则——宅基地使用权与房屋所有权紧密绑定，房屋是宅基地使用权的“载体”，当房屋灭失，宅基地使用权失去依附，亦随之消灭；其三，成员身份的“动态性”——当村民将户籍转为城镇并脱离原集体经济组织，其成员身份终止，不再享有基于成员身份的宅基地使用权。

二、法律依据：从“成员权”到“房地一体”的规范体系

最高院的裁判是建立在现行法律规范的体系化适用之上：

 1、宅基地使用权的“成员专属性”依据

《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。” 这一规定明确了宅基地使用权的“户”属性和“成员专属性”——只有农村集体经济组织成员才能申请宅基地，且一户只能拥有一处。《民法典》第三百六十二条进一步界定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 这里的“宅基地使用权人”，本质上是农村集体经济组织成员。

 2、“房地一体”原则的法律支撑

《民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 这一“房地一体”原则同样适用于宅基地：房屋是宅基地使用权的“附着物”，房屋所有权的存在是宅基地使用权行使的前提。当房屋因倒塌、拆除等原因灭失，宅基地使用权失去了“依附”，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年）第五十二条：“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权；已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。” 这一规定直接指向房屋灭失后的宅基地收回。

 3、成员身份丧失的法律后果

《中华人民共和国村民委员会组织法》（2018修正）第二十七条规定：“村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。” 当村民将户籍转为城镇，脱离原集体经济组织，其不再属于“村民”，不再享有村民会议规定的各项权利（包括宅基地使用权）。最高院在（2018）最高法行申4651号案中亦明确：“宅基地使用权的取得以农村集体经济组织成员身份为前提，当成员身份丧失，宅基地使用权亦应收回。”

 三、争议观点：“权证效力”与“权利本质”的碰撞

在实务中，关于“城镇户口居民房屋倒塌后宅基地使用权是否收回”的问题，存在两种对立观点：

由上表可知：

1、少数意见即“房屋所有权可独立说”的核心是土地使用权证是合法凭证，不应轻易收回，土地使用权证是县级人民政府颁发的合法物权凭证，未经法定程序（如撤销权证），集体不得收回宅基地使用权。即使房屋倒塌，权证的效力仍应维持，当事人可重新申请建房或转让宅基地。

2、多数意见认为宅基地使用权的基础是成员身份和房屋存在，二者丧失则权利消灭。最高院及多数法院持此观点，认为宅基地使用权的本质是“成员权+房屋载体”，当成员身份丧失且房屋灭失，权证的效力自然丧失。正如最高院在本案中指出：“宅基地使用权作为基于集体土地产生的用益物权，承载社会保障功能，专属于农村集体经济组织成员。当成员身份终止且房屋灭失，其不再享有对该宅基地的使用权益，即使持有土地使用权证，也无法对抗集体的收回权。”

最高院未采纳少数意见之观点的原因：第一，宅基地使用权的“社会保障功能”是其核心属性，优于“权证的形式效力”。若允许城镇户口居民在房屋倒塌后继续享有宅基地使用权，将违背宅基地“保障农民基本居住”的立法目的，导致集体土地资源的浪费。第二，若支持少数意见的观点，可能引发大量“空宅”问题——城镇户口居民虽不居住在农村，但仍占有宅基地，影响农村集体的土地规划和利用。

四、实务启示：城镇户口居民如何保护农村房屋权益？

针对最高院的裁判观点，律师在处理此类案件时，可给当事人提供以下建议：

1、 及时维护农村房屋，避免倒塌。

若城镇户口居民仍希望保留农村宅基地使用权，应定期维护房屋，避免因倒塌、拆除等原因导致房屋灭失。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条，房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，集体可收回宅基地。因此，及时修复房屋是保留宅基地使用权的关键。

 2、房屋倒塌后，主张“适当补偿”。

若房屋因自然灾害、意外事故等原因倒塌，城镇户口居民可向集体主张“适当补偿”。根据《土地管理法》第六十六条第一款：“为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权，并对土地使用权人给予适当补偿。” 即使房屋倒塌，若集体收回宅基地用于公共设施建设，当事人可要求补偿。

3、检查集体收回程序的合法性。

若集体提出收回宅基地，当事人应检查程序是否合法：是否召开了村民会议（或户代表会议），是否经县级人民政府批准，是否履行了公告、告知等程序。若程序违法，当事人可通过行政复议或诉讼撤销收回决定。

4、通过继承保留房屋所有权。

若城镇户口居民的父母仍在农村居住，可通过继承保留房屋所有权。根据《民法典》第一千一百二十二条：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。” 农村房屋属于个人合法财产，可依法继承。继承房屋后，当事人可继续使用宅基地，但需注意：若房屋倒塌，宅基地使用权仍会被收回。

五、结语：宅基地的“根”在“成员身份”与“房屋存在”

最高法（2019）行申84号案的裁判，本质上是对宅基地“社会保障功能”的重申。城镇户口居民虽可能拥有农村房屋，但当“成员身份”丧失且“房屋载体”灭失，其对宅基地的使用权亦随之消失。这一裁判不仅符合土地管理法律法规的规定，也体现了对农村集体经济组织成员权益的保护——宅基地是农民的“根”，不应被城镇户口居民“闲置”或“浪费”。

对于城镇户口居民而言，若想保留农村房屋的权益，需及时维护房屋、了解集体的土地政策；对于律师而言，需准确把握“成员身份”“房地一体”等核心概念，为当事人提供合法、可行的维权方案。毕竟，老家的房子不仅是一座建筑，更是许多人对“根”的记忆——但记忆之外，更需遵守法律的边界。